Case a 1 euro: vantaggi, svantaggi e consigli per gli acquisti

Case a 1 euro: un affare vero o un'illusione?

Da qualche anno a questa parte sta spopolando il nuovo trend dell'acquisto delle case a 1 euro in tutta Italia, soprattutto nel centro-sud. L’obiettivo è quello di ripopolare piccoli paesi e, al tempo stesso, restituire loro valore e attrattività, attirando capitali e turisti in zone poco conosciute, lontane dai centri nevralgici delle città metropolitane e immerse nella natura.

Insomma, una scelta davvero green al prezzo di un caffè. Quale migliore affare immobiliare si potrebbe fare a fronte di un prezzo simbolico così basso? Sicuramente nessuno.

Ma attenzione, come si suol dire: non è tutto oro quel che luccica. In questo specifico caso la lucentezza dell’apparente affare immobiliare nasconde molte insidie e vincoli legali. Ciò non di meno, se calibrato bene, potrebbe rappresentare un’opportunità di investimento immobiliare interessante e proficua.

Prima di tutto è importante ricordare che si tratta di piccoli borghi, spesso caratterizzati da immobili abbandonati, fatiscenti o in stato di degrado. Molti di questi edifici vengono ereditati e successivamente trascurati, fino a diventare più un costo che un vero patrimonio.

In molti casi non si tratta di una cessione diretta al Comune, ma di adesioni a programmi di valorizzazione immobiliare promossi dall’ente locale. Sarà poi il Comune, attraverso un apposito bando di gara o regolamento, a disciplinare le modalità di assegnazione e vendita, spesso a partire dal prezzo simbolico di 1 euro.

Che cos’è un bando di gara

Un bando di gara è un avviso pubblico con cui un ente, in questo caso il Comune, stabilisce le regole per la partecipazione a una procedura di selezione.

In particolare vengono definiti i requisiti di accesso, le modalità di presentazione delle proposte e i criteri di valutazione.

Nel caso delle case a 1 euro, il bando disciplina non solo il prezzo simbolico di cessione, ma anche gli obblighi di recupero dell’immobile e le finalità di riqualificazione del territorio.

Criteri di massima generalmente utilizzati nei bandi:

• qualità e sostenibilità del progetto di riqualificazione;
• tempi di ristrutturazione dell'immobile;
• impatto sul territorio e valorizzazione del contesto locale;
• solidità economico-finanziaria del progetto;
• destinazione futura dell’immobile (turistica, residenziale, culturale o ricettiva).

Spesso, però, il Comune non valuta come unico criterio di assegnazione il prezzo più alto, ma tiene conto del progetto di riqualificazione edilizia e urbanistica presentato dal partecipante, preferendo progetti quali alberghi diffusi, B&B, strutture ricettive, agriturismi e talvolta anche “academy” intese come centri di ricerca di rinomate aziende del settore farmaceutico e del settore medicale, dove si svolgono convegni e raduni scientifici.

Investire in una casa a 1 euro: a quali condizioni conviene?

Quale sarebbe il vantaggio per un imprenditore immobiliare o del settore turistico o farmaceutico/medicale nel comprare un casolare abbandonato lontano dal mondo civilizzato per realizzare un progetto di quel tipo?

Indubbiamente il prezzo. Ed è da non sottovalutare il fatto che, pur essendo località lontane dai centri urbani, sono spesso luoghi immersi nel verde, dove natura, pace e tranquillità permettono di ritrovare un equilibrio lontano dallo stress cittadino.

L’idea, quindi, può avere un senso e diventare una strategia vincente, sempre e solo se l’aggiudicatario rispetta i vincoli legali che, a seconda del Comune e del relativo bando, possono prevedere:

• presentare un progetto sostenibile dal punto di vista energetico e della biodiversità;
• completare la ristrutturazione dell'immobile entro un tempo prestabilito, generalmente due o tre anni;
• trasferire la residenza nell'abitazione;
• sottoscrivere una polizza fideiussoria a prima richiesta rilasciata da un primario istituto bancario, di importo generalmente compreso tra circa 2.000 e 10.000 euro, restituita a lavori ultimati.

Considerando poi i costi amministrativi per perizie, geometri, architetti, notai, volture, catasto, rogito, tasse e imposte, al netto di eventuali bonus e detrazioni per ristrutturazioni, il progetto deve essere davvero importante, per non dire eclatante e accattivante.

A ciò si aggiunge la necessità di verificare preventivamente la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, nonché l’eventuale presenza di vincoli paesaggistici o strutturali.

Vale la pena rischiare? Le nuove frontiere dell'imprenditoria rurale

Alla luce di tutto quanto sopra, viene spontaneo domandarsi se abbia ancora un senso investire.

La propensione al rischio d’impresa e all’investimento immobiliare è assolutamente soggettiva e non si può giudicare chi sceglie di dedicarsi a investimenti di altro genere e natura.

Un business plan di questo tipo, prima di raggiungere il cosiddetto break even point, ovvero il punto di pareggio tra costi e ricavi, richiede generalmente 5–10 anni. A questi si aggiungono i costi di marketing e di promozione necessari per rendere visibile l’attività e generare un flusso costante di clienti.

Per questo motivo, un investimento di questo tipo potrebbe rivelarsi un azzardo.

A meno che non rappresenti un cambiamento radicale di vita per un nucleo familiare che decide di lasciare la città per tornare a vivere in campagna. Anche in questo caso, si tratta di un fenomeno in forte crescita, soprattutto tra i giovani che, non volendo più affrontare ritmi estenuanti di lavoro nelle metropoli, decidono di reinventarsi come imprenditori agricoli.

Nascono così aziende dedicate all’allevamento di bovini, ovini ed equini (con un trend in ascesa anche per i lama e gli alpaca). Oppure attività legate al food and beverage, con produzione e commercializzazione di prodotti a km zero, anche in chiave sostenibile e biologica, soprattutto in regioni quali la Toscana, l’Umbria, l’Emilia-Romagna e l’Abruzzo.

Non mancano inoltre aziende turistiche in località vicine alla costa, che fanno dell’ospitalità il proprio core business. Modelli di imprenditoria che nel tempo stanno registrando crescente interesse e diffusione.

Per consultare l'elenco degli immobili a 1 euro basta collegarsi al sito casea1euro.it oppure a idealista.it o immobiliare.it, dove si trovano tutte le località disponibili sul territorio italiano. È il caso, ad esempio, di Caltanissetta, dove il Comune ha attivato una piattaforma digitale per raccogliere immobili abbandonati da cedere a 1 euro, aperta sia a privati che ad aziende, con l'obbligo di ristrutturare secondo il regolamento comunale.

Qual è il fattore determinante? Ovviamente il coraggio, la voglia di mettersi in gioco e un pizzico di genialità, che non guasta mai.

D’altronde, come diceva Paulo Coelho: «Il mondo è nelle mani di coloro che hanno il coraggio di sognare e di correre il rischio di vivere i propri sogni».

O come direbbe Zio Paperone, tuttora il personaggio più ricco del mondo nella classifica di Forbes: "Lavorare più duramente degli altri, pensare più furbamente degli altri e trovare l'affare prima degli altri". Lui che ha fatto fortuna comprando terreni in giro per il mondo avrebbe sicuramente il coraggio di buttarsi.