Comprare casa in Francia per affittarla: conviene davvero? Documenti, regole e consigli per investire

Il mercato immobiliare della Costa Azzurra: storia e trend

Negli ultimi 45-50 anni abbiamo assistito a un aumento costante delle operazioni immobiliari su larga scala da parte di investitori stranieri, in particolare italiani facoltosi di fascia medio-alta, nel sud della Francia, nella celebre Côte d'Azur.

Già dalla fine degli anni '80 e nei primi anni '90 si registravano compravendite milionarie, ancora in Franchi, nelle località di villeggiatura più rinomate: Nizza, Cannes, Monte Carlo, Mentone, Cap d'Antibes, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Villefranche-sur-Mer, Saint-Paul-de-Vence, Juan-les-Pins, Saint-Tropez, Aix-en-Provence, Marsiglia, fino ad arrivare alla Camargue. Lo stesso fenomeno ha interessato il Nord, nella Regione parigina e in territori come la Bretagna e la Normandia, così come grandi città quali Lione, Tolosa, Biarritz, Strasburgo, Lille, Saint-Malo, e la regione Champagne-Ardenne (rinomata, per l'appunto, per la produzione dello champagne).

Senza dimenticare le note località sciistiche come Chamonix e Les Deux Alpes, e la Corsica, con le sue coste a Ajaccio e Bonifacio e la splendida Isola di Cavallo, da sempre considerata una nicchia esclusiva per il turismo VIP.

Ma perché questo fenomeno, nato con tanto slancio, si è poi affievolito così in fretta dal 2007 in poi (con una vera e propria impennata tra il 2010 e il 2015-2016), subendo una rapida controtendenza in seguito alla prima grande crisi economico-finanziaria globale, ovvero il crollo del colosso Lehman Brothers?

Va detto innanzitutto che anche il mercato immobiliare segue le mode del momento. Negli anni '80 e '90, quando in Italia l'economia toccava il suo picco storico, molte famiglie abbienti investivano nel mattone come patrimonio tangibile e simbolo indiscusso di ricchezza: possedere una casa in Costa Azzurra, o in centro a Parigi - nei primi dieci arrondissement, tra cui spiccano Montmartre (la collina degli artisti), Le Marais (cuore storico e modaiolo), il Quartiere Latino (l'anima intellettuale), Saint-Germain-des-Prés (eleganza e caffè letterari) e l'Île de la Cité (il nucleo medievale) - rappresentava un vero e proprio status symbol, identificativo di un certo ceto sociale e dell'appartenenza a un'alta lignaggio imprenditoriale italiano, tanto del Nord quanto del Centro-Sud.

Va aggiunto che la Costa Azzurra è il naturale prolungamento della Riviera dei Fiori: in passato era italiana, prima di essere ceduta alla Francia insieme alla Savoia nel 1860. C'è dunque una matrice storica e culturale innegabile, oltre a un'indubbia facilità di raggiungimento logistico, trovandosi subito oltre il confine delle Alpi Marittime. Ma è stato soprattutto l'effetto "boom" degli anni '80, quello della celebre "Milano da bere" e delle cosiddette "vacche grasse" - quando l'economia garantiva redditi sbalorditivi su certi immobili in certe località, generando alti flussi di cassa e una notevole visibilità mediatica in termini di notorietà e crescita del brand imprenditoriale e familiare - a costituire un tesoretto considerevole, con un orizzonte di investimento sicuro nel medio-lungo termine.

In sostanza, investire in un immobile in territorio gallico era garanzia di successo reddituale e personale in continua ascesa. Un immobile pagato in Franchi o in Lire - tra venditore e compratore entrambi italiani - calcolando oggi il valore di concambio in Euro, varrebbe come minimo il triplo o il quadruplo del prezzo originario. Ma allora perché, dal 2007 in poi, il mercato ha registrato una tendenza opposta?

Molti immobili di proprietari italiani (e non solo), soprattutto nelle zone "nobili" di Nizza, Cannes, Mentone e Marsiglia, sono stati venduti, lasciando spazio a un nuovo mercato emergente: quello dei cosiddetti nuovi ricchi, tra cui spiccano gli esponenti dei BRICS (Brasile, Russia, India, Cina e Sud Africa) e degli Emirati Arabi, che hanno letteralmente invaso la Costa Azzurra - oligarchi russi, emiri e sceicchi in testa - estendendo gli investimenti anche alle zone italiane di confine, come Bordighera, Ventimiglia, Sanremo e dintorni.

Cambio generazionale o cambio di timone? O forse, più semplicemente, una crisi finanziaria dagli effetti dirompenti quanto quella del 1929 in America, di cui in fondo nessuno è rimasto indenne? C'è anche chi ha ventilato l'ipotesi che la Francia abbia perso, nel tempo, il suo consueto "allure", lasciando che la sua "grandeur" svanisse a poco a poco e cedesse spazio ad altri paesi. Così l'investimento, anche da parte delle famiglie della media borghesia, è diventato più di tendenza in Spagna e Portogallo (in particolare), Grecia, Croazia, Malta, Estonia, Lettonia e Lituania, fino a Polonia, Romania, Bulgaria e Ungheria: investimenti agevolati dall'avvento dell'Euro come moneta unica e dalle rotte aeree delle compagnie low cost, che negli ultimi vent'anni hanno esteso sempre di più le loro tratte.

Ma chi ha resistito alla tentazione di seguire le mode e di s-vendere il proprio bellissimo appartamento vista lungomare in Costa Azzurra, alla fine dei conti, ci ha guadagnato col tempo? E se sì, cosa potrebbe fare per metterlo a reddito e monetizzare ulteriormente l'investimento? Il mercato delle locazioni in terra gallica è ancora attrattivo e aggredibile, oppure conviene davvero disinvestire e puntare su località emergenti come Porto e Lisbona in Portogallo, Siviglia e Valencia in Spagna (solo per fare qualche esempio)? O perché no, assestarsi nella buona vecchia Vienna - investimento sicuro, da sempre meta di molti studenti italiani in Erasmus fin dagli anni '80, con un mercato immobiliare in fortissima crescita, proprio come Porto, storica destinazione Erasmus del Politecnico di Milano?

Si potrebbe poi risalire il Danubio Blu fino a Praga, passando prima da Dublino e poi da Edimburgo - magari acquistando un piccolo pied-à-terre con vista sul Castello - per arrivare ad Amsterdam, subito dopo a Copenaghen, e concludere il nostro giro del mondo in 80 giorni (forse ne bastano solo 8!) in direzione Berlino, con un attico panoramico vista Alexanderplatz. Nulla vieta, del resto, di mantenere un immobile di valore in Francia mettendolo a reddito e, allo stesso tempo, valutare un investimento speculare in un altro paese europeo, operando su più fronti contestuali e paralleli.

L'effetto Emily in Paris e la scelta del monolocale

È indubbio che la serie Netflix Emily in Paris abbia riportato l'attenzione su Parigi e sul suo stile inconfondibile, quello che tutti conoscono come la Vie en Rose. La protagonista abita infatti in un sottotetto tipo lucernaio, in un palazzo antico dal tipico stile liberty-art déco, nel quinto arrondissement. Vale la pena ricordare che alcune puntate della prima stagione sono state girate a Saint-Tropez, e diversi episodi delle stagioni successive in varie località della Costa Azzurra, facendo riemergere di prepotenza il trend: la vita in Costa Azzurra ha uno stile lussuoso che pochi si possono permettere, appannaggio di pochissimi privilegiati. E poter permettersi un lucernaio/sottotetto a Parigi, seppur in uno stabile senza ascensore, nel quinto arrondissement, è uno sfarzo da super ricchi!

Sui social network si sono sprecati video e tutorial che simulano quanto spenda la protagonista Emily Cooper nel suo "ménage" quotidiano parisienne: considerando un canone di locazione di circa € 2.500-3.000 al mese per 40-50 mq in tutto (stima di mercato, prudenzialmente al ribasso), è del tutto irrealistico che possa permettersi quel tenore di vita, e soprattutto quello stile esageratamente ostentato da "fashion victim", forse un po' sopra le righe... Ma d'altronde è proprio questa la sua caratteristica saliente, quella che ha conquistato il pubblico!

Ma se davvero questi sono, spannometricamente, i parametri immobiliari, è un cattivo investimento acquistare "uno studiò" - con la ò accentata, alla francese - ovvero un monolocale tipicamente di 20-40 mq, di solito una stanzetta in stile loft, nel centro di Nizza, Parigi e/o Marsiglia? La risposta è decisamente no.

Chi possiede già un immobile è indubbiamente agevolato e può semplicemente metterlo in locazione. Chi invece desidera ampliare il proprio portafoglio immobiliare può comunque sfruttare la crescita continua del valore di mercato e l'aumento costante, e più che progressivo, dei canoni di locazione nel tempo.

Documenti e procedura per mettere in locazione un immobile in Francia

Prima di addentrarci nella lista dei documenti, vale la pena ricordare che il contratto di locazione francese non è un monolite: la legge distingue infatti tra bail vide, non ammobiliato, con una durata minima di tre anni, e bail meublé, ammobiliato, con durata minima di un anno (che scende a nove mesi per gli studenti). Il tutto è disciplinato dalla legge quadro dell'89, la loi n. 89-462 del 6 luglio 1989, più volte novellata e in particolare aggiornata dalla celebre loi ALUR del 2014, che ha ridisegnato buona parte dei diritti e dei doveri di proprietari e conduttori. Capire fin da subito in quale delle due categorie rientra il proprio immobile non è un dettaglio da poco: cambiano infatti la durata del contratto, il preavviso di disdetta e persino, come vedremo, l'elenco dei documenti da preparare.

1. Attestation de propriété
2. Dernier relevé de charges de copropriété
3. Taxe foncière
4. Pièces d'identité
5. Facture EDF
6. RIB
7. Diagnostic technique immobilier
8. Inventaire du mobilier (se meublé)

Il corrispettivo lato proprietario italiano:

1. L'atto di proprietà (con rogito notarile)
2. Il consuntivo delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie, con il relativo bilancio approvato
3. La tassa sulla proprietà, equivalente alla nostra IMU, con attestazione di pagamento
4. Un documento d'identità valido
5. La bolletta dell'elettricità (EDF) - di solito le ultime tre
6. Le coordinate bancarie (RIB)
7. La perizia di un tecnico certificato, che attesti la corretta diagnostica e il funzionamento dell'immobile
8. L'inventario del mobilio, se l'immobile viene affittato arredato

È inoltre consigliabile, anche se non obbligatorio, allegare un contratto di polizza assicurativa sull'immobile in corso di validità con un primario istituto assicurativo. Il nuovo conduttore dovrà a sua volta stipularne una propria - separata e aggiuntiva rispetto a quella del proprietario - la cosiddetta assurance habitation, che copre i rischi locativi, e presentarla al proprietario prima di ritirare le chiavi.

È bene chiarire un punto spesso frainteso: il syndic (l'amministratore di condominio francese) non ha alcun rapporto contrattuale diretto con il conduttore, e non è chiamato a vagliare o approvare le candidature dei futuri inquilini. Il suo compito riguarda la gestione delle parti comuni e il rispetto del regolamento condominiale, che resta comunque opponibile anche a chi abita l'immobile in locazione. È il proprietario-locatore, e non il syndic né l'assemblea condominiale, a decidere se accettare o meno un determinato conduttore.

Una volta raccolta tutta la documentazione e allegata al contratto di locazione, e dopo aver individuato il conduttore con le giuste caratteristiche - analizzando il cosiddetto dossier de location, che ne attesti la solvibilità e la stabilità finanziaria richieste - la ricerca si chiude e si passa alla fase successiva: la consegna delle chiavi dell'immobile.

La cosa più importante resta comunque tenere sempre una copia di tutte le fatture e dei pagamenti effettuati ai vari enti pubblici e tributari, oltre a controllare che il canone venga versato puntualmente alle scadenze concordate, tramite RIB.

In materia di adempimenti fiscali, vale la pena ricordare che anche Oltralpe l'amministrazione tributaria opera con criteri rigorosi e senza eccezioni. Chi possiede un immobile in Francia e lo mette a reddito, pur restando fiscalmente residente in Italia, è tenuto a dichiarare i canoni percepiti anche al fisco francese, versando l'impôt sur le revenu (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) e i prélèvements sociaux (i contributi sociali applicati sui redditi da capitale e fondiari) dovuti sui redditi immobiliari. Per fortuna non si tratta di pagare due volte la stessa cifra: la convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Francia consente di recuperare, tramite credito d'imposta, quanto già versato Oltralpe in sede di dichiarazione italiana. Un aspetto che vale sempre la pena approfondire con un professionista prima di firmare il primo contratto di locazione, per evitare brutte sorprese l'anno successivo.

Valori di mercato e considerazioni

Alla luce di tutto quanto esposto, si può concludere che, visti gli alti valori delle locazioni immobiliari in alcune zone delle città francesi, l'investimento resta valido. Un monolocale, il cosiddetto "studiò" di 20 mq, nei quartieri come Vieux-Nice, Libération, Carabacel, Le Port, Avenue Jean Médecin, Fleurs, Gambetta e Magnan (quest'ultimo riqualificato negli ultimi anni grazie agli ingenti investimenti dell'Università di Nizza, che vi ha trasferito tutte le facoltà umanistiche), oppure nei quartieri più belli e costosi come il Carré d'Or o Cimiez, può arrivare a costare dai € 1.000-1.500 fino a € 3.000 al mese. Nelle zone più periferiche ma comunque richiestissime, vicino all'Università, il canone per una stanza si aggira invece sugli € 800-1.000. L'immobile, inoltre, può essere facilmente destinato anche ad affitti brevi o transitori, come casa vacanza.

Va però precisato che questi valori restano indicativi, e che non ovunque in Francia il proprietario è libero di fissarli a proprio piacimento. A differenza di quanto avviene a Nizza o Marsiglia, in alcune città - Parigi in testa, ma anche Lille e altre aree individuate dal legislatore - vige infatti il cosiddetto encadrement des loyers, un meccanismo di calmieramento introdotto proprio dalla loi ALUR: il canone non può superare un tetto massimo stabilito in base alla zona e alle caratteristiche dell'immobile. Un vincolo da tenere bene a mente prima di innamorarsi di un lucernaio con vista sulla Tour Eiffel, magari sognando di ripetere il "ménage" della nostra Emily Cooper...

In conclusione, per rispondere al quesito iniziale: vale la pena investire in Francia e mettere a reddito i propri immobili? La risposta è SÌ... e la accendiamo! Si consiglia in particolare un monitoraggio costante di alcune zone, soprattutto a Nizza (con un focus speciale e attentissimo su Libération) e a Marsiglia - rinomate città universitarie, oltre che mete turistiche molto apprezzate e frequentate - che, pur essendo paracentrali e semi-periferiche, sono in crescita esponenziale. Ricordando, comunque, che i francesi sono e resteranno sempre i nostri benamati Cugini d'Oltralpe, e che il fil rouge che ci lega sarà sempre fortissimo.