Comprare immobili all’asta: vantaggi, svantaggi e consigli per gli acquisti

Come funzionano le aste giudiziarie e come partecipare

È sempre più in voga in Italia la tendenza ad affacciarsi al mercato immobiliare comprando immobili alle aste giudiziarie.

In primis, il meccanismo dell’asta pubblica — solitamente svolta in via telematica — permette di collegarsi da remoto con un notevole risparmio di tempo negli spostamenti e consente altresì di partecipare all’asta per aggiudicarsi immobili che non si trovano nel proprio distretto di residenza o domicilio. Il futuro acquirente può infatti decidere di fare un’offerta per acquistare un immobile su scala nazionale, comodamente seduto davanti al proprio PC a Milano — per esempio — ma con l’intenzione di comprare un immobile nel Centro-Sud Italia, ritenendo vantaggiosi sia il prezzo sia la località e la posizione.

Per fare ciò è necessario consultare il Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia al link https://pvp.giustizia.it/pvp/ e cliccare su “Affina ricerca” e poi “Ricerca avanzata”, di modo che le finestre si aprano a tendina consentendo di digitare:

1. la macro categoria (mobili, immobili, aziende);
2. la categoria;
3. la tipologia;
4. la posizione geografica;
5. il tribunale;
6. il numero di inserzione.
   

Una volta compilati i campi sopra indicati è necessario cliccare sul lotto di interesse e scaricare tutti i documenti utili: in primis la copia della perizia, poi l’avviso di vendita, l’ordinanza di vendita, la planimetria e le foto.

Tale verifica è dirimente per comprendere lo stato dell’immobile (libero o occupato sia dal proprietario pignorato che dal locatario o da soggetti che lo occupano senza titolo), nonché per verificare:

• eventuali pendenze ancora da pagare al condominio (spese condominiali ordinarie o straordinarie arretrate nei limiti previsti dalla legge, spese per contenziosi conclusi o in corso);
• autorizzazioni amministrative di natura urbanistica ed edilizia da regolarizzare;
• pratiche amministrative in corso di sanatoria con annessi eventuali costi da pagare ai vari Comuni per il rilascio delle sanatorie;
• costi per perizie (architetti, geometri, avvocati, commercialisti e tecnici vari);
• costi per ristrutturazioni e sgombero dei locali.

Tutto ciò pesa in maniera determinante per la valutazione dell’acquisto, considerando poi che le visite normalmente vengono effettuate nello stesso giorno con più persone, in presenza del custode giudiziario o del professionista delegato.

È evidente che alcuni immobili, visto il prezzo talvolta inferiore rispetto al valore di mercato (talvolta anche di molto), ingolosiscono il futuro acquirente che, in sede di offerta pubblica il giorno dell’asta, può proporre inizialmente sino al 25% in meno rispetto al prezzo base d’asta. Viene infatti fissato anche il valore minimo dell’offerta in aumento; pertanto è fondamentale analizzare bene sia l’avviso di vendita sia l’ordinanza di vendita per comprendere di quanto rialzare e con quali modalità.

I principali rischi e svantaggi dell’acquisto all’asta

Ma è altrettanto evidente che, se ci fossero soltanto aspettative di vantaggi economici, ci si troverebbe di fronte a un mercato immobiliare delle aste pubbliche saturo e intasato.

In realtà non è così, o quantomeno non sempre, perché spesso gli svantaggi superano di gran lunga i vantaggi economici derivanti dalla riduzione del prezzo, seppur notevole.

Gli svantaggi principali

1. Immobile talvolta occupato, con conseguenti tempi necessari per la liberazione; 
2. ​Palazzi talvolta periferici o situati in contesti condominiali degradati;
3. Gravi difformità urbanistiche ed edilizie da sanare con aggravio di costi ingenti;
4. Gravi difformità catastali da sanare con aggravio di costi ingenti;
5. Spese per ristrutturazioni e sgombero del mobilio e/o degli effetti personali lasciati dal precedente occupante;
6. Costi per spese condominiali ordinarie e straordinarie arretrate nei limiti previsti dalla legge;
7. Costi per impianti interni da rifare ed eventuali certificazioni energetiche da aggiornare o richiedere ex novo;
8. Condomini degradati e con strutture interne ed esterne non a norma;
9. Costi relativi alle spese della procedura e ai compensi del professionista delegato previsti nell’avviso di vendita.
   

Perché è importante affidarsi a professionisti esperti

In definitiva, è molto importante tenere a mente tutti questi aspetti, nonché l’afflusso significativo alle aste di persone che “tentano” anche solo per entrare nel meccanismo delle aste giudiziarie e comprenderne il funzionamento.

Non è facile avere fiuto per gli affari immobiliari né possedere rudimenti giuridici tali da partecipare serenamente all’asta e sviscerarne le problematiche; per questo è importante farsi assistere da un consulente esperto, quale un avvocato e/o un commercialista, per conoscere sin dall’inizio i rischi dell’operazione. Nessun investimento, anche il migliore in termini di redditività, è infatti a rischio zero e nasconde sempre qualche insidia.

È importante, ancor più, predisporre un c.d. business plan che consenta di pianificare in anticipo tutta l’attività correlata all’acquisto, in termini di costi e ricavi, per stabilire in quanto tempo si rientrerà dall’investimento e valutare preliminarmente la bontà dell’operazione.

Diventa pertanto imprescindibile farsi affiancare da un professionista competente e preparato che segnali sin da subito eventuali criticità e le relative modalità di risoluzione.