Contratto di locazione per studenti: canone, clausole e fisco

Ogni anno, con l'avvicinarsi dell'inizio dei corsi universitari, molte famiglie italiane si trovano ad affrontare un problema concreto e delicato: trovare un alloggio per il figlio o la figlia che si trasferisce fuori sede. Tra annunci online, agenzie immobiliari e passaparola, l'attenzione si concentra quasi sempre sul canone mensile e sulla zona in cui si trova l'appartamento, mentre la natura giuridica del contratto che si sta per firmare passa spesso in secondo piano.

Si tratta, tuttavia, di un aspetto tutt'altro che secondario, poiché la legge italiana ha previsto per gli studenti universitari fuori sede una disciplina contrattuale specifica, distinta dalla locazione ordinaria, che incide direttamente sull'importo del canone, sulla durata del rapporto e sul trattamento fiscale riservato sia al proprietario sia allo studente.

Conoscere queste regole permette quindi di capire se il contratto che si sta per firmare è correttamente redatto e quali conseguenze possono derivare dal mancato rispetto dei requisiti previsti dalla legge.

Il quadro normativo di riferimento

La locazione di immobili a favore di studenti universitari fuori sede trova la propria disciplina nell'articolo 5, commi 2 e 3, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che regola i contratti di locazione ad uso abitativo, e nel Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 16 gennaio 2017, che ha aggiornato i criteri per la determinazione dei canoni concordati e approvato i relativi modelli contrattuali tipo.

Si tratta di una disciplina speciale, distinta sia dal contratto ordinario a canone libero (il cosiddetto "4+4") sia dal contratto transitorio ordinario, e pensata specificamente per conciliare le esigenze di flessibilità connesse al percorso di studi con la stabilità del rapporto locativo.

Il presupposto applicativo di questa forma contrattuale è che il conduttore sia iscritto a un corso di laurea o di formazione post laurea, quale master, dottorato, specializzazione o corso di perfezionamento, presso un'università o un istituto di istruzione superiore situato in un Comune diverso da quello di residenza anagrafica. Il contratto può essere stipulato nei Comuni sede dell'università o dell'istituto e nei Comuni limitrofi, nei casi previsti dalla normativa.

Il possesso di questi requisiti è fondamentale per poter qualificare il rapporto come contratto di locazione per studenti. La mancanza dei requisiti previsti dalla disciplina speciale può impedire di qualificare il rapporto come contratto di locazione per studenti ai sensi dell'art. 5 della Legge n. 431/1998, con conseguenze sulla disciplina applicabile e sulle relative agevolazioni.

Il canone concordato e i criteri di determinazione

Elemento distintivo del contratto per studenti è l'assoggettamento al regime del canone concordato.

Diversamente da quanto avviene nella locazione a canone libero, il proprietario non può stabilire autonomamente l'importo dell'affitto. Il canone deve infatti rientrare nei valori stabiliti dagli Accordi Territoriali del Comune in cui si trova l'immobile, che individuano specifiche fasce di prezzo in base alle caratteristiche dell'abitazione e alla zona in cui è situata.

La formula contrattuale può riguardare tanto l'intera unità immobiliare quanto una sua porzione, ipotesi ricorrente nella prassi delle locazioni a studenti che condividono l'alloggio, purché la struttura del contratto e il calcolo del canone risultino coerenti con l'Accordo Territoriale applicabile. Quanto alla durata, la legge prevede un minimo di sei mesi e un massimo di trentasei mesi, con possibilità per le parti di determinare liberamente la durata specifica entro tale intervallo in relazione alle esigenze dello studente.

È inoltre previsto il rinnovo alla prima scadenza, salvo disdetta comunicata dal conduttore non prima di tre mesi e non oltre un mese dalla scadenza.

Quando il contratto non è stipulato con l'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, occorre inoltre verificare le modalità di attestazione di conformità del contratto all'Accordo Territoriale applicabile, previste dall'accordo stesso e rilevanti anche ai fini delle agevolazioni fiscali.

Le clausole essenziali e gli adempimenti formali

Il contratto deve essere stipulato in forma scritta e conformarsi, salvo integrazioni consentite dagli Accordi Territoriali, ai contenuti minimi del modello ministeriale allegato al citato decreto del 2017.

Tra le clausole che meritano particolare attenzione redazionale figurano l'indicazione puntuale del requisito soggettivo dello studente (corso di laurea o post laurea, sede universitaria), l'individuazione del canone e delle relative modalità di aggiornamento, la ripartizione degli oneri accessori, nonché la clausola di recesso anticipato del conduttore per gravi motivi.

Sul piano degli adempimenti, la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate è obbligatoria e deve essere effettuata entro trenta giorni dalla stipula. In assenza di opzione per la cedolare secca, l'imposta di registro è ordinariamente pari al 2% applicato al 70% del canone annuo, corrispondente in termini effettivi a circa l'1,4% del canone, con applicazione delle regole sul minimo d'imposta previste dalla normativa.

Il regime fiscale applicabile al locatore

Per il proprietario, il contratto di locazione per studenti può offrire alcuni vantaggi fiscali, soprattutto perché si tratta di un contratto a canone concordato.

Tra le principali possibilità c'è la cedolare secca al 10%, un'imposta sostitutiva che permette al locatore di pagare il 10% del canone percepito, invece dell'IRPEF e delle relative addizionali. L'aliquota agevolata si applica ai contratti a canone concordato che rispettano i requisiti previsti dalla legge.

La scelta può essere effettuata già al momento della registrazione del contratto e, negli anni successivi, entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro. Una volta esercitata, comporta anche l'esenzione dall'imposta di registro e dall'imposta di bollo. Il proprietario rinuncia inoltre, per il periodo in cui applica la cedolare, agli aggiornamenti del canone, compreso quello legato alla variazione dell'indice ISTAT.

Non è però l'unico vantaggio. Per gli immobili locati a canone concordato è prevista, in presenza dei requisiti richiesti, anche una riduzione del 25% dell'IMU. Il beneficio va verificato in relazione alla specifica situazione dell'immobile e alla disciplina applicabile.

In altre parole, per il proprietario un contratto per studenti può significare un canone calmierato, ma anche un trattamento fiscale più favorevole rispetto a una normale locazione a canone libero.

Le agevolazioni fiscali riconosciute allo studente

Anche per lo studente è prevista un'agevolazione fiscale. Chi sostiene le spese per l'affitto può infatti ottenere una detrazione IRPEF del 19%, entro un limite massimo di spesa di 2.633 euro all'anno.

La detrazione può essere richiesta direttamente dallo studente oppure, quando ne ricorrono le condizioni, dal genitore che lo ha fiscalmente a carico. Il beneficio massimo teorico è quindi pari a 500,27 euro all'anno, cioè il 19% di 2.633 euro.

Attenzione, però, perché per ottenere la detrazione non basta essere uno studente che vive in affitto fuori sede. Sono richiesti specifici requisiti: l'università o l'istituto frequentato deve trovarsi in un Comune distante almeno 100 chilometri da quello di residenza e, inoltre, in una provincia diversa.

Questo requisito è più restrittivo rispetto a quello richiesto per stipulare un contratto di locazione per studenti. Le due situazioni, infatti, non vanno confuse. È possibile, infatti, che un contratto sia validamente stipulato come locazione per studenti, ma che lo studente non abbia diritto alla detrazione IRPEF.

La detrazione, inoltre, non riguarda esclusivamente i contratti di locazione specificamente destinati agli studenti universitari. Alle condizioni previste dalla legge, può spettare anche per contratti di locazione abitativa disciplinati dalla Legge n. 431/1998, nonché per alcune forme di ospitalità e assegnazione in godimento presso strutture o enti qualificati, come università, enti per il diritto allo studio, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fini di lucro e cooperative.

Per questo motivo, prima di firmare un contratto è importante verificare non solo quanto si pagherà ogni mese, ma anche quale tipo di contratto si sta sottoscrivendo e quali agevolazioni fiscali spettano effettivamente alle parti.