Conviene ancora comprare immobili? Investire nel mattone nel 2026: consigli per gli acquisti

Negli ultimi venticinque anni, con l'avvento dell'euro come moneta unica, della globalizzazione e soprattutto degli strumenti elettronici, il mercato degli investimenti finanziari ha assunto una configurazione completamente diversa, più rapida, verificabile in tempo reale e accessibile da qualsiasi parte del mondo con un semplice click.

Tutto ciò ha consentito a molti operatori del mercato, sia piccoli investitori che speculatori su larga scala, di accedere alle principali borse valori mondiali tra cui Amburgo, Londra, Tokyo, New York, Milano e São Paulo, investendo in titoli di aziende straniere neo-capitalizzate o ancora poco conosciute. Ne sono emerse start-up che nel tempo hanno generato profitti rilevanti, trainando capitali e liquidità da ogni parte del mondo grazie alla facilità di disinvestimento e alla rapidità di rientro sul capitale iniziale.

Il mercato immobiliare ha subito di conseguenza un certo ridimensionamento, a seguito della globalizzazione e della difficoltà di disinvestire in tempi rapidi senza perdere il capitale inizialmente investito. Eppure i più attenti considerano il mattone ancora un buon investimento. Dove e come?

Il confronto con il passato

Se pensiamo al boom dell'industrializzazione del dopoguerra, che ha portato una fuga demografica dalla campagna alla città e una fiorente esplosione del settore edilizio, possiamo affermare con certezza che negli anni Settanta, Ottanta e Novanta, quando ancora la moneta di stato era la lira, si potevano fare grandi affari immobiliari. L'inflazione era bassa, i contratti di lavoro stabili e la crescita del PIL esponenziale. Avere una casa di proprietà nelle grandi città non era un lusso, bensì una reale necessità per la famiglia media.

Il caso del famoso film di Pozzetto "Ragazzo di campagna" è molto esplicativo e rende bene l'idea del sogno americano traslato nel contesto milanese, accessibile a pochi ma ambito da molti, che bramavano per avere un pied-à-terre nel centro di Milano e l'agognato posto fisso. Ma quanto varrebbe oggi la stanzetta con il letto a parete del protagonista, e se la potrebbe permettere attualizzando l'investimento al 2026? La risposta è sicuramente no.

Eppure molti privati e società continuano a comprare immobili, soprattutto in località strategiche come Milano, dove certe zone hanno registrato una crescita impressionante negli anni grazie alla riqualificazione urbana e alla presenza di collegamenti con il centro. Alcune zone che fino a dieci o quindici anni fa erano considerate pericolose o poco appetibili per la mancanza di servizi essenziali sono diventate delle vere e proprie chicche, con un aumento dei valori immobiliari del 7-10% annuo, attirando ingenti capitali sia italiani che stranieri. Si consideri poi che molte famiglie prediligono oggi zone più verdi e meno trafficate rispetto al centro storico e la tendenza degli ultimi anni è stata quella di spostarsi in periferia, facendo salire di riflesso i prezzi degli immobili ai confini di Milano e nell'hinterland.

Il mattone attrae ancora? La risposta è assolutamente sì.

I vantaggi dell'investimento immobiliare

Le ragioni sembrano ovvie, ma in realtà non sono così scontate, soprattutto per i non addetti ai lavori.

1. Redditività in costante crescita nel tempo in città e zone strategiche.​ 
2. Locazione a canoni elevati, soprattutto monolocali e bilocali che a Milano, in zone centrali e semicentrali, si aggirano su prezzi che vanno da un minimo di 1.000 euro per i monolocali fino a 2.000-3.000 euro per i bilocali, talvolta anche di più nelle zone di pregio del centro storico.
3. Locazione di singole stanze a studenti, soprattutto nei quartieri universitari, con prezzi calcolati a stanza. A Milano si locano persino i singoli posti letto.
4. Affitti brevi, grazie alla normativa vigente in materia (L. 191/2023 e Codice Identificativo Nazionale).
5. Riconversione a Bed and Breakfast o struttura ricettiva.
6. Rivendita con marginalità elevate nelle zone di lusso, dove fondi immobiliari e di private equity investono con l'obiettivo di fare flipping.
7. Locazione tramite piattaforme digitali quali Airbnb, Booking.com, Immobiliare.it, Idealista.it e altre, facilmente utilizzabili e consultabili, alcune in modo del tutto gratuito.
8. Locazione in forma di sharing, come il garage sharing e formule similari, che consentono di frazionare la disponibilità dell'immobile su più utenti nello stesso arco di tempo.
9. Tutele più rapide in caso di mancato rilascio dell'immobile, grazie al DDL Sgomberi, approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 con dichiarazione d'urgenza e attualmente all'esame del Parlamento. La bozza introduce l'ingiunzione di rilascio per finita locazione, con decreto del giudice entro 15 giorni dal deposito del ricorso, e una penale dell'1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo, a tutela del proprietario locatore.
   

Tenendo conto della redditività progressiva dell'asset immobiliare e della rendita delle locazioni, soprattutto nelle città medio-grandi e nelle zone giuste, un investimento ben pensato e calibrato può arrivare a rendere anche il 12-13% annuo, superando di gran lunga i rendimenti borsistici o delle criptovalute.

Il mattone resiste

Naturalmente ogni operatore del mercato ha la propria sensibilità agli investimenti e la propria propensione al rischio. Non tutti considerano ancora il mattone un bene rifugio, forse perché rappresenta una mentalità di investimento un po' ancorata al passato. Ma per molti rappresenta ancora una garanzia solida.

Per citare solo alcuni esempi noti, il duo "Me contro Te", al secolo Luigi Calagna (Luì) e Sofia Scalia (Sofì), i più amati dai bambini italiani, negli ultimi tre anni ha letteralmente colonizzato il centro di Milano, investendo in proprietà di varie dimensioni nelle zone di CityLife, Porta Garibaldi, Porta Venezia, Chinatown, Brera e Sempione per svariati milioni di euro. La morale è sempre la stessa: i titoli si polverizzano, il mattone resta.

Chi lo sa se il tempo gli darà ragione? Ai posteri l'ardua sentenza. Per noi la risposta resta sempre: sì, la accendiamo. E il Ragazzo di campagna gongola.