DDL Sfratti 2026: nuove regole su sfratti, morosità e rilascio degli immobili

Il mercato delle locazioni in Italia convive da anni con un problema ben noto a proprietari e operatori del settore. La lentezza delle procedure giudiziarie per il rilascio degli immobili viene frequentemente segnalata dagli operatori del settore come un elemento di criticità, e molti proprietari scelgono di non affittare, o di ricorrere a formule contrattuali di breve durata, proprio per evitare il rischio di rimanere privi di un immobile per mesi, talvolta anni, in attesa del completamento di un procedimento di sfratto. È in questo contesto che si inserisce il DDL Sfratti 2026, approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 contestualmente al più ampio Piano Casa varato dal governo, un provvedimento che punta a velocizzare le procedure di rilascio degli immobili locati, a introdurre strumenti economici dissuasivi per i ritardi e a ridurre i margini di proroga concessi agli inquilini morosi. Di seguito un'analisi delle principali novità.

Cos'è il DDL Sfratti e come si inserisce nel Piano Casa

Il 30 aprile 2026 il Consiglio dei Ministri ha approvato due provvedimenti distinti in materia di casa: un decreto-legge contenente il Piano Casa, entrato in vigore con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, e un disegno di legge sul rilascio degli immobili, ora in attesa dell'iter parlamentare. Quest'ultimo provvedimento, comunemente denominato DDL Sfratti 2026 o DDL Sgomberi, costituisce l'intervento normativo più diretto per i proprietari di immobili locati e per i conduttori, in quanto introduce modifiche rilevanti alla disciplina del rilascio degli immobili, con interventi su alcune disposizioni del Codice di procedura civile.

Il provvedimento si rivolge principalmente a tre fattispecie: i contratti di locazione giunti a scadenza naturale, i casi di morosità del conduttore e le occupazioni senza titolo, vale a dire le situazioni in cui un immobile viene occupato da chi non dispone di un valido titolo giuridico.
Per quest’ultima ipotesi, le bozze prospettano una corsia accelerata che consentirebbe al proprietario di ottenere il rilascio dell’immobile sulla base di documentazione notarile attestante il diritto di proprietà, con una significativa semplificazione rispetto all’ordinario percorso giudiziale.

La sua approvazione da parte del Consiglio dei Ministri lascia prevedere una rapida calendarizzazione parlamentare, sebbene il provvedimento non sia ancora definitivo e possa subire modifiche nel corso della discussione alle Camere.

La nuova ingiunzione di rilascio per finita locazione

Tra le principali novità prospettate dal provvedimento vi è l'ingiunzione di rilascio per finita locazione, una nuova procedura destinata ad affiancare o sostituire l'attuale convalida di licenza per finita locazione, con l'obiettivo di garantire tempi più rapidi nella restituzione degli immobili al termine del contratto di affitto. Il proprietario potrà richiedere un ordine di rilascio senza dover passare dall'udienza di convalida davanti al giudice, in un procedimento ispirato alla logica del decreto ingiuntivo.

Secondo le bozze circolate, se il contratto non è ancora scaduto, il decreto dovrebbe essere emesso entro quindici giorni dal ricorso e disporre la liberazione dell'immobile a decorrere dalla data di scadenza del contratto, con una procedura semplificata rispetto al sistema attuale. Se il contratto è già scaduto, il giudice fisserebbe il rilascio entro un termine compreso tra trenta e sessanta giorni, con un margine di flessibilità per le esigenze delle parti. Resterebbe in capo al giudice il potere di sospendere l'esecuzione provvisoria su istanza dell'opponente che sollevi eccezioni fondate, quale valvola di salvaguardia per il conduttore che ritenga illegittima la procedura.

La misura economica per il ritardo: l'1% del canone per ogni giorno

Una delle previsioni più innovative introdotte dal DDL è di natura economica. Secondo le bozze, qualora l'inquilino non liberi l'immobile nei tempi stabiliti, scatterebbe l'obbligo di corrispondere al proprietario una somma pari all'1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo. La nuova ingiunzione sembrerebbe destinata principalmente ai casi di finita locazione, mentre per la morosità resterebbe centrale il procedimento di convalida, al quale verrebbe tuttavia affiancato il medesimo importo giornaliero in caso di ritardo nel rilascio.

L'introduzione di questo importo giornaliero, progressivo e calcolabile, incide in modo sostanziale sulle dinamiche processuali, rendendo meno conveniente prolungare l'occupazione dell'immobile oltre i termini previsti per il rilascio.

Stretta sulla morosità e sui termini di grazia

Il DDL interviene con particolare rigore anche sul procedimento di sfratto per morosità. Il testo approvato dal Consiglio dei Ministri prospetta che, nel corso di quattro anni, il conduttore possa ricorrere al pagamento tardivo per evitare lo sfratto al massimo due volte, e non più tre, saldando canoni arretrati, oneri accessori, interessi e spese legali. Viene inoltre dimezzato il cosiddetto «termine di grazia» previsto nei casi di difficoltà economica documentata: se il pagamento non avviene in udienza, il termine concesso dal giudice passerebbe da 90 a 45 giorni. Nei casi di inadempienza legata a condizioni economiche precarie protrattesi per non oltre due mesi, il periodo di tolleranza scenderebbe da 120 a 60 giorni.

Sul fronte delle notifiche, il disegno di legge introdurrebbe meccanismi volti a evitare stalli procedurali nei casi di irreperibilità del conduttore, pur restando garantita la possibilità di opposizione laddove il destinatario dimostri di non aver avuto conoscenza dell'atto. Il DDL prevede inoltre uno spazio per la digitalizzazione del rapporto locativo: le parti potranno eleggere un domicilio digitale per tutte le comunicazioni legate al contratto, con l'obiettivo di ridurre i contenziosi sulle notifiche e accelerare gli scambi documentali.

Tutele per i soggetti fragili e stato della riforma

Il provvedimento non elimina le protezioni per le categorie più fragili. L'ufficiale giudiziario potrà differire l'esecuzione dello sfratto una sola volta, e fino a 180 giorni, se la parte esecutata ha compiuto i settantacinque anni di età, è persona con disabilità grave o è malata terminale. Per i casi di fragilità, al momento della richiesta di sfratto è stato introdotto l'obbligo di segnalazione ai servizi sociali, in modo da avviare strumenti di supporto anche mentre la procedura resta in corso.

È fondamentale ricordare che il DDL Sfratti, allo stato attuale, è stato approvato dal Consiglio dei Ministri ma deve ancora completare l’iter parlamentare, nel corso del quale il testo potrà essere modificato. Le novità prospettate, se confermate, inciderebbero in modo significativo sulla disciplina delle locazioni e sulle procedure di rilascio degli immobili, con effetti rilevanti tanto per i proprietari quanto per i conduttori.