Quali verifiche effettuare quando si compra un immobile. Consigli per gli acquisti…

Quando ci si appresta a comprare un immobile, che sia un appartamento, un box, una cantina, un seminterrato, un'autorimessa, un capannone, un esercizio commerciale o altro ancora, è sempre meglio verificare e analizzare attentamente una serie di documenti fondamentali. Una verifica accurata, infatti, permette di evitare criticità future e l'insorgere di contenziosi legali, sia contro il condominio sia contro il venditore/promittente venditore.

1. Consuntivo delle spese condominiali Indica quali sono le spese condominiali e il relativo ammontare.
   
2. I verbali di assemblea degli ultimi 12 mesi e gli ultimi due bilanci approvati Permettono di verificare le spese condominiali ordinarie e straordinarie già deliberate o in procinto di esserlo.
   
3. Regolamento condominiale Da esaminare con attenzione per verificare che non vieti gli affitti brevi: molti condomìni non accettano un afflusso continuo di affittuari, anche per periodi brevi, temendo l'ingresso indiscriminato di soggetti sconosciuti.
   
4. Visura ipotecaria Evidenzia eventuali problematiche sull'immobile, quali ipoteche e/o pignoramenti.
   
5. Visura catastale Contiene i dati catastali dell'immobile, la rendita catastale e l'intestazione in catasto.
   
6. Planimetria catastale Riporta la piantina dell'immobile, che deve corrispondere allo stato di fatto. In caso di difformità, è responsabilità del venditore provvedere alla regolarizzazione.
7.  Atto di acquisto originario Certifica la provenienza dell'immobile: compravendita, successione, donazione, sentenza, ecc.
   
   
8. Attestato di Prestazione Energetica (APE) Documento obbligatorio in Italia per compravendita o locazione, redatto da un tecnico abilitato (certificatore) a seguito di sopralluogo. Indica la classe energetica (da A4 a G) e le caratteristiche dell'immobile. Ha validità di dieci anni.
9. Certificazione dell'impianto elettrico
10. Certificazione dell'impianto del gas

Ulteriori verifiche consigliate

È sempre buona norma accertare l'eventuale presenza di:

• Difformità catastali, ovvero discrepanze tra la planimetria depositata e lo stato reale dell'immobile.
• Difformità urbanistiche, particolarmente frequenti in alcune aree di Milano, come Città Studi, Piola, Lambrate, Casoretto, Udine, Loreto/Lima, Piazza Bernini, Via Noè, Viale Romagna, Via Pascoli, zona attualmente in forte crescita con un incremento dei valori immobiliari stimato tra il 7 e il 10% annuo. In questi quartieri molti immobili, pur presentando rendite catastali significative, mostrano difformità legate all'assenza dell'antibagno, in particolare soffitte originariamente accatastate come abbaini, lucernai o sottotetti, successivamente riconvertite in mansarde e utilizzate come monolocali per studenti o come B&B e strutture ricettive.

La maggior parte di questi immobili sono peraltro accatastati come uffici, il che determina problematiche successive per l'acquirente, ancor più se l'immobile presenta abusi non sanabili o risulta occupato con o senza titolo, ovvero se l'acquirente compra con un contratto di locazione in corso o, peggio ancora, se l'immobile è occupato abusivamente (casistiche che capitano spesso quando si comprano immobili in asta: si esporrà nel prossimo articolo un’analisi accurata dei pro e contro del comprare immobili in asta).

Il ruolo dell'amministratore di condominio

Una telefonata chiarificatoria è sempre consigliata all'amministratore di condominio, che potrebbe svelare se ci sono contenziosi in corso di qualunque genere e natura (uno su tutti per la presenza di animali nel condominio, spesso mal tollerati, oltreché contro condomini morosi) e per comprendere il clima generale nel condominio, ovvero da chi è abitato e frequentato.

Affidarsi a un professionista

È infine buona regola rivolgersi a un avvocato specializzato nel settore immobiliare, che possa affiancare sia il venditore che l'acquirente in tutte le fasi della compravendita, sia per gli aspetti giuridici che fiscali (i.e. aspetti relativi all'IMU). È inoltre opportuno accertarsi, in fase di rogito, che eventuali ipoteche gravanti sull'immobile vengano formalmente cancellate dalla banca che ha erogato il mutuo.