Telecamere in condominio: i limiti tra sicurezza e privacy

Negli ultimi anni il ricorso alla videosorveglianza in ambito condominiale è aumentato in modo significativo, quale strumento di tutela della sicurezza delle persone e di protezione del patrimonio comune.

Tuttavia, l'installazione di telecamere nelle parti comuni dell'edificio comporta inevitabilmente il trattamento di dati personali e richiede pertanto il rispetto di una disciplina normativa articolata e in continua evoluzione.

La materia si colloca infatti all'intersezione tra diritto condominiale, normativa sulla protezione dei dati personali e tutela penale della riservatezza, rendendo necessario un approccio consapevole e conforme alle disposizioni vigenti.

Il quadro normativo di riferimento

L'installazione di sistemi di videosorveglianza nelle parti comuni degli edifici condominiali rappresenta oggi una delle questioni più delicate nel rapporto tra diritto alla sicurezza e tutela della riservatezza.

Il quadro normativo italiano si fonda su tre pilastri fondamentali:

1. il Codice civile, modificato dalla legge n. 220/2012 (riforma del condominio);
2. il Regolamento europeo sulla protezione dei dati personali (GDPR - Reg. UE 2016/679);
3. il Codice in materia di protezione dei dati personali (d.lgs. 196/2003, come modificato dal d.lgs. 101/2018).

Con il provvedimento n. 209 del 10 aprile 2025, il Garante per la protezione dei dati personali ha pubblicato nuove Linee Guida che ridefiniscono i confini operativi della videosorveglianza condominiale, imponendo obblighi più stringenti in termini di trasparenza, proporzionalità e responsabilità documentata.

Il principio cardine è inequivocabile e stabilisce che le immagini registrate dalle telecamere costituiscono a tutti gli effetti dati personali e, pertanto, il loro trattamento deve conformarsi rigorosamente alle disposizioni europee e nazionali in materia.

I presupposti per l'installazione: la delibera assembleare

L'articolo 1122-ter del Codice civile, introdotto dalla riforma del 2012, disciplina espressamente la materia stabilendo che le deliberazioni concernenti l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni devono essere approvate dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, c.c.: vale a dire, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

Tale requisito si applica anche ai cosiddetti condomini minimi, composti da soli due proprietari.

Qualsiasi iniziativa individuale volta all'installazione unilaterale di dispositivi di ripresa rivolti verso le aree comuni è da considerarsi illecita, con conseguenti responsabilità sia sul piano amministrativo che civile.

La delibera assembleare non può limitarsi a una generica autorizzazione, ma deve specificare elementi sostanziali quali:

• la collocazione delle telecamere,
• le finalità del trattamento,
• i tempi di conservazione delle immagini
• l'individuazione dei soggetti legittimati all'accesso.

I limiti alla ripresa e il principio di minimizzazione

Le Linee Guida del 2025 confermano un orientamento già consolidato: l'angolo di ripresa delle telecamere deve limitarsi rigorosamente alle aree comuni condominiali.

Le riprese non devono riguardare in modo diretto e sistematico aree pubbliche o proprietà di terzi; eventuali inquadrature di tali spazi devono essere solo incidentali e limitate allo stretto necessario, in ossequio al principio di minimizzazione dei dati di cui all'articolo 5, paragrafo 1, lettera c), del GDPR.

Le telecamere condominiali possono monitorare androni, scale, ascensori, cortili, garage e ingressi; è invece vietato riprendere porte d'ingresso delle singole unità immobiliari, balconi, finestre o qualsiasi spazio che esponga la sfera privata dei condomini.

Su questo aspetto occorre sottolineare un principio fondamentale, ovvero che ai fini della legittimità dell'impianto non conta dove sia fisicamente collocata la telecamera, ma quali aree essa effettivamente riprenda. Di conseguenza, anche una telecamera installata su proprietà privata, se inquadra spazi comuni o aree da cui è possibile identificare le persone in transito, è soggetta alle regole sulla protezione dei dati personali.

La violazione di tali prescrizioni può configurare non solo un trattamento illecito dei dati personali ai sensi dell'articolo 83 del GDPR, ma anche il reato di interferenze illecite nella vita privata previsto dall'articolo 615-bis del Codice penale, punito con la reclusione da sei mesi a quattro anni.

Finalità legittime e divieto di controllo dei comportamenti

Un aspetto di particolare rilevanza, espressamente ribadito dalle Linee Guida del 2025, riguarda le finalità ammissibili della videosorveglianza condominiale.

L'installazione di telecamere è consentita esclusivamente per scopi di sicurezza delle persone e tutela del patrimonio comune, quali la prevenzione di furti, atti vandalici, danneggiamenti o accessi non autorizzati.

È invece espressamente vietato utilizzare le telecamere come strumento di controllo dei comportamenti dei singoli condomini. La videosorveglianza non può servire a monitorare abitudini, orari di entrata e uscita, frequentazioni o presunte violazioni del regolamento condominiale.

Questo tipo di utilizzo snatura completamente la finalità dell'impianto e lo rende illegittimo, esponendo il condominio a contestazioni anche sotto il profilo della violazione della riservatezza. Un impianto che consenta di ricostruire sistematicamente i movimenti dei residenti, pur se formalmente destinato alla sicurezza, può essere oggetto di impugnazione e richiesta di rimozione.

Parimenti, è escluso l'utilizzo della videosorveglianza per il controllo dei lavoratori (quali portieri o personale delle imprese di pulizia) senza le specifiche autorizzazioni previste dalla normativa giuslavoristica.

La progettazione dell'impianto deve pertanto essere mirata, proporzionata e trasparente, evitando riprese eccessive, inutili o comunque non coerenti con le finalità dichiarate nella delibera assembleare.

Gli adempimenti privacy e il ruolo dell'amministratore

Il titolare del trattamento dei dati raccolti tramite il sistema di videosorveglianza è il condominio.

Le Linee Guida del 2025 chiariscono tuttavia che l'amministratore può assumere ruoli diversi a seconda delle circostanze: può agire come rappresentante del titolare quando esegue le decisioni assembleari; come responsabile del trattamento ai sensi dell'articolo 28 del GDPR quando gestisce operativamente l'impianto su mandato del condominio; o persino come titolare autonomo per attività svolte al di fuori del mandato condominiale.

Questa distinzione è rilevante ai fini dell'individuazione delle rispettive responsabilità.

Gli obblighi connessi alla videosorveglianza comprendono: la redazione e l'aggiornamento del registro delle attività di trattamento; l'apposizione della cartellonistica informativa conforme agli articoli 12 e 13 del GDPR; la definizione dei tempi di conservazione delle immagini e delle modalità di accesso; la stipula di un Data Processing Agreement (DPA) con eventuali fornitori esterni.

In merito alla conservazione, il Garante indica come termine ordinario 24-48 ore, estendibile in presenza di specifiche esigenze documentate (quali chiusure prolungate, festività, necessità connesse a indagini in corso). La conservazione oltre tali termini senza adeguata giustificazione costituisce una delle violazioni più frequentemente contestate.

Il regime sanzionatorio e le conseguenze della non conformità

Il mancato rispetto della normativa in materia di videosorveglianza espone il condominio e l'amministratore a conseguenze di natura diversa.

Sul piano amministrativo, le violazioni gravi del GDPR possono comportare sanzioni pecuniarie fino al 4% del fatturato annuo globale o fino a 20 milioni di euro.

Sul piano civile, il danneggiato può agire per il risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale derivante dalla violazione della propria riservatezza.

Sul piano penale, la ripresa di spazi privati può integrare il reato di cui all'articolo 615-bis c.p., procedibile a querela della persona offesa, salvo i casi in cui si procede d'ufficio.

È opportuno precisare che, secondo la giurisprudenza di legittimità, le scale condominiali e i pianerottoli non rientrano nella nozione di luoghi di privata dimora ai sensi dell'articolo 614 c.p., trattandosi di spazi destinati all'uso di un numero indeterminato di soggetti. Ciò non esclude, tuttavia, la configurabilità di illeciti amministrativi per violazione della normativa sulla protezione dei dati personali, laddove l'impianto sia installato senza delibera assembleare o in difformità dalle prescrizioni del Garante.

In conclusione, l'installazione di un sistema di videosorveglianza condominiale richiede un approccio metodico e conforme alle disposizioni vigenti.

La corretta osservanza dei principi di liceità, trasparenza, minimizzazione e limitazione delle finalità consente di contemperare le legittime esigenze di sicurezza con il diritto fondamentale alla riservatezza, evitando al contempo le significative conseguenze sanzionatorie previste dall'ordinamento.