Vendere o comprare casa con abusi edilizi. Quali sono i rischi?

Una veranda chiusa con le vetrate, un tramezzo spostato, un soppalco ricavato nel sottotetto, un balcone ampliato sono interventi comuni, spesso realizzati molti anni fa e talvolta ignorati dagli stessi proprietari. Eppure, nel momento in cui un immobile viene messo in vendita, queste differenze rispetto ai progetti approvati possono diventare un problema concreto. Possono rallentare o bloccare una compravendita, far saltare un mutuo, comportare costi imprevisti o esporre a sanzioni.

Il tema riguarda tanto chi vende quanto chi compra, e negli ultimi anni è stato rinnovato dal cosiddetto decreto "Salva Casa", che ha semplificato alcune regole. Conoscere i rischi e gli strumenti disponibili consente di affrontare la trattativa con maggiore consapevolezza.

Che cosa si intende per abuso edilizio

Si parla di abuso edilizio quando un'opera è stata realizzata senza il permesso necessario oppure in modo diverso da quanto autorizzato.

La legge di riferimento è il Testo Unico dell'Edilizia (d.P.R. 380/2001), che distingue tra violazioni più gravi, come costruire senza titolo o in modo completamente diverso dal progetto, e violazioni di minore entità, come le parziali difformità.

Non ogni scostamento è però un abuso. Le cosiddette tolleranze ammettono piccole differenze di misura o di esecuzione che non costituiscono violazioni edilizie. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Salva Casa ha introdotto limiti percentuali graduati in base alla superficie dell'unità immobiliare, dal 2% al 6%, con valori più alti per gli immobili più piccoli. Per gli interventi successivi resta il limite ordinario del 2%.

Per verificare la regolarità di una casa si guarda al suo stato legittimo, cioè alla sua "storia edilizia", fatta del titolo con cui è stata costruita e di quelli relativi ai successivi interventi. Questo concetto va distinto dalla conformità catastale. Una planimetria del catasto non aggiornata non è di per sé un abuso edilizio, ma va comunque regolarizzata.

Si può vendere una casa con abusi?

La risposta è meno rigida di quanto si pensi. La legge prevede la nullità, cioè l'invalidità, dell'atto di vendita che non indichi gli estremi del titolo edilizio con cui l'immobile è stato costruito. Nel 2019 le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 8230) hanno chiarito che questa sanzione riguarda la mancata indicazione del titolo e non la conformità effettiva dell'edificio. Se il titolo esiste, è riferibile all'immobile ed è correttamente citato nell'atto, la vendita è valida anche in presenza di difformità. Se invece il titolo manca o non corrisponde al bene, l'atto è nullo.

Questo non significa che la difformità diventi lecita o che possa essere ignorata. La validità dell'atto sotto questo profilo è una questione diversa dalla responsabilità per l'abuso e dalle conseguenze amministrative che possono derivarne.

I rischi per chi compra

Chi acquista un immobile irregolare ne eredita i problemi. L'abuso non si sana con il passaggio di proprietà e il Comune può rivolgersi anche al nuovo proprietario, pur se non ha costruito lui l'opera. Nei casi più gravi può essere ordinata la demolizione. Se non viene eseguita entro novanta giorni, l'opera e l'area su cui sorge passano gratuitamente al Comune, con l'aggiunta di una sanzione pecuniaria. Secondo la giurisprudenza, il tempo trascorso non crea una sanatoria di fatto e non fa nascere un affidamento tutelabile.

Le difformità possono incidere anche sul mutuo, sull'accesso ad agevolazioni fiscali e sulla futura rivendita. Se l'abuso non era stato dichiarato e ricorrono i presupposti di legge, l'acquirente può far valere i rimedi previsti per i vizi o per l'inadempimento, tra cui, a seconda dei casi, la riduzione del prezzo, la risoluzione del contratto (cioè lo scioglimento) e il risarcimento dei danni. Per i vizi in senso stretto valgono termini brevi, ovvero otto giorni dalla scoperta per la denuncia e un anno dalla consegna per l'azione.

Nelle ipotesi più gravi, come la vendita di un bene radicalmente diverso da quello pattuito, possono trovare applicazione regole differenti. Molto dipende dalla natura della difformità, da ciò che è stato concordato e dalla conoscenza che l'acquirente ne aveva.

Chi compra conoscendo le irregolarità ha in genere minori possibilità di rivalsa.

I rischi per chi vende

Anche il venditore è esposto. Tacere o minimizzare una difformità può violare il dovere di correttezza e buona fede che vale anche durante la trattativa. Tacere intenzionalmente una difformità rilevante può inoltre configurare un comportamento doloso, cioè un inganno. Se l'inganno è stato determinante per la conclusione del contratto, l'acquirente può chiederne l'annullamento.

In altre ipotesi possono invece configurarsi conseguenze risarcitorie. Le dichiarazioni rese nell'atto devono corrispondere al vero, e la presenza del notaio non esonera le parti dal dovere di informare e di informarsi.

Sul piano penale, la responsabilità per l'abuso edilizio è personale e va valutata in relazione al ruolo e alla condotta dei soggetti coinvolti nella realizzazione dell'opera. Sul piano amministrativo, invece, gli effetti dell'abuso possono riguardare anche l'attuale proprietario. Intervenire prima sull'irregolarità è spesso più vantaggioso che gestirla dopo.

Come ridurre i rischi

Il primo passo è la verifica, affidata a un tecnico di fiducia, che confronti lo stato dei luoghi con i titoli depositati in Comune e con il catasto. Se emerge una difformità, esistono diverse strade.

Le tolleranze si dichiarano con l'attestazione di un tecnico abilitato. Per le difformità maggiori si può chiedere la sanatoria, detta accertamento di conformità. La procedura ordinaria richiede che l'opera rispetti le norme sia all'epoca della costruzione sia al momento della domanda, con il pagamento di un'oblazione. Per le parziali difformità e le variazioni essenziali, il Salva Casa ha introdotto una procedura più flessibile, per cui basta la conformità urbanistica attuale e quella edilizia all'epoca dei lavori. Alcune Regioni hanno adottato regole proprie di attuazione, da verificare caso per caso.

In sede di trattativa, la tutela migliore è la trasparenza. Possono essere utili una relazione tecnica preliminare, dichiarazioni precise del venditore e, se necessario, una clausola che subordini la vendita alla regolarizzazione dell'immobile. È inoltre importante stabilire in anticipo chi sosterrà i costi della sanatoria e, nei casi opportuni, prevedere che una parte del prezzo venga trattenuta come garanzia fino alla regolarizzazione.